品牌，资本与项目的桥梁

　　就现行金融制度如何支持房地产业的可持续发展的问题，中国人民银行研究局副局长张涛介绍了国际最新动向。目前，房地产金融市场正在发生变化，通过这些变化，可以体会到为什么要走品牌之路。

　　最近几年中国的房地产业在快速发展，这与城市化步伐加快有关系，也与居民收入的增长、购房需求逐渐的释放有关系。从国际范围来看，近几年许多国家的房地产业都进入了一个上升期，其中包括一些发达国家。

　　房地产业进入上升期还包括一些发展中国家，在亚洲韩国、日本也脱离了过去房地产业比较低迷的阴影，逐渐复苏。在全球范围的房地产业升温过程中，房地产抵押贷款制度发挥了较大作用。抵押贷款的余额以及抵押贷款业务的品种都有大幅度变化，根据国际金融组织的统计和10年前相比。比如说2004年大部分国家抵押贷款签订总值都有较大负债增加，目前最大的是瑞士，到了125%以上，美国、澳大利亚、德国、荷兰也都超过60%，而我国抵押贷款比值在2004年仅仅是10%。

　　数字上的差距使我们看到了潜力。随着抵押贷款的增长，逐渐形成一级抵押市场和二级抵押市场，一级是指房屋抵押交易市场，从抵押发行来看，各国参与的机构有私人机构，也有政府背景的机构，有全国性机构，还有地区性银行合作机构，比如说德国、西班牙、瑞士都有区域性的金融机构。在日本由超大型银行集团以及很小的小型地方银行两头来做。在美国发行抵押贷款的机构非常广泛，包括商业银行，特殊类的抵押银行，储蓄机构、保险公司、房地产公司都可以发放抵押贷款。

　　商业银行和储蓄机构这些传统的存款类机构比较熟，对抵押银行不太熟，他们是专门做抵押，其资金不是靠储蓄，而是靠资本市场等融资类型的机构。美国一级抵押贷款机构可以在市场上出售和交易，在其他国家包括我国在内没有。

　　在一级抵押市场，产品种类越来越多。无论是抵押贷款利率还是还款方式，都给借款人和消费者提供了很大的空间，这也包括市场细分以后产生的利润，比如说利率可以固定可以浮动，可以先还利息，到时候再还本金，有各种各样的方式。还可以进行二次抵押，有反向比。

　　贷款机构可以通过专门的风险管理办法，比如说提高利率，购买借款人信用保险，购买信用衍生品等办法，他们有多种路径来融资，来帮助房地产资金的运作。房地产金融服务产品的产生，对房地产企业今后长远发展起了非常重要的作用。

　　二级市场是发行交易抵押市场，也就是MBS，以抵押贷款值为支持，将产生的现金流定期付给投资人，在美国，MBS发行机构主要是由政府支持的机构，还有一些私人机构。在亚洲、拉美、日本、墨西哥都出现了某一个绝对行业的MBS发行商，比如说政府的住房贷款公司，还有担保公司他们致力于建立标准化的MBS发行程序，并且起到标志性的作用。

　　MBS证券化市场发展以后，为房地产开辟了新的融资渠道，房地产行业对资金量需求很大，中小投资者难以介入，房地产抵押贷款证券化降低了房地产门槛，同时加快了抵押贷款资金流动，实践表明国际经验以及各国实践，表明多数国家通过MBS缓解发行机构流动性困难。

　　抵押贷款服务体系的发展，为抵押市场提供了良好支持，带动了一批服务型机构的产生，如：个人信用评级机构、担保保险机构、贷款服务机构服务等，总之，专业化分工效率都有提高。

　　以上金融产品的出现，使得作为融资方的房地产开发商有更多的选择。而选择的依据，就是房地产品牌。品牌建设的意义在于一个健康运行、可持续发展的房地产企业，可以以更加有竞争性的价格获得金融资源，从而加快发展；可以更容易地从大型金融机构那里获得比较低的利率贷款，真正的品牌建设不是一朝一夕的事情，必须是财务健康、具有良好发展前景的企业。

　　而仅仅通过言语的修饰建立起来的品牌，一般不具有生命力，品牌建设必须是长期的、持续的、细致多样化的。金融市场的发展对于房地产业的发展有着非常重要的意义，金融市场必须将金融资源有效地配给效率更高的企业，否则会造成资源浪费。

　　因此品牌的建设至关重要，同时金融机构自身也应该提高辨别能力，针对不同企业的信用情况、产品的品牌、市场的风险提供差别性金融服务。

　　金融机构内部的风险管理、资本市场的信息披露制度、企业信用系统的建设、房地产建设制度等等都需要有相应的配合和改革。

　　民生银行的代表刘锐表示，目前，在民生银行为房地产业提供的三个领域的服务中，第一条就是对品牌房地产公司提供综合性的方案支持，在北京，大约有10~20家品牌公司成为民生银行的客户。民生银行可能对品牌地产商提供服务，投资银行业务也相应开展起来。随着地产商对于金融业务的需求，民生银行还会根据他们的要求开发更多的金融产品。

　　三山投资有限公司北京代表处首席代表洪婧女士指出，作为外资私募基金，并非对所有的地产项目都感兴趣，而是希望把资金交给具有品牌和市场运作经验的房地产企业。

　　洪婧认为，资本和房地产商在现在的形势下合作前景很大，但是三山更希望建立中国自己的品牌企业，希望用资金给品牌企业上好“弹药”，让他们有非常好的发展。由于资金性质是长期的，三山的重点关注对象放在公寓、酒店和综合住宅等地产项目。在项目运作方面，三山不希望看到商业、企业把他的店面分包出去，这样在未来的管理和品质提升方面，特别是长期现金流方面有非常大的损害。

　　从投资人的角度看，他们希望有稳定的现金流收益，如果在中国市场有很好的商业物业，有非常好的现金流，组合一下就有金融产品，就可以提供给国内外的资金，满足他们在收益方面的要求。因此，三山更希望有很好的品牌和发展潜力，有很好的管理团队，有相当好的土地储备和非常好的人员不断把他的项目发展到更高档次，虽然商业项目只有10%的收益，但是企业却在不断增长，不断扩张。